“比同小区二手房便宜 30%，银行直接卖房还支持贷款”—— 近期，京东、阿里等平台集中上线的银行直供房，一度被刚需族视为 “捡漏良机”。然而现实却狠狠打脸：截至 12 月 1 日，仅京东资产交易平台就有9000 多套银行直供房进入二次拍卖，首拍成交率不足 15%，部分房源连续上拍十余次仍无人问津。

宁夏黄河农村商业银行一套银川兴庆区的房源，首拍 62 万元流拍，二拍降价至 55.86 万元，即便吸引 13 人关注仍零人报名；兰州农商行在 “育才壹品” 小区的房源，起拍单价低至 2000 元 /㎡（同小区二手房 3300-4600 元 /㎡），最终因 “0 次出价” 撤牌，转而整体招商。一边是银行加速 “甩卖” 抵债房，一边是购房者集体观望，这场看似诱人的低价盛宴，为何变成了无人敢赴的 “鸿门宴”？

核心症结一：产权风险藏 “暗雷”，低价背后是 “产权糊涂账”

 

银行直供房的核心卖点是 “产权清晰”，但实际调研发现，不少房源暗藏产权 “后遗症”，让购房者望而却步：

• 二次过户 + 时间未知：齐齐哈尔农村商业银行一套 8 万元的 30㎡房源，产权仍在债务人名下，购房者拍下后需先等银行从原房主过户至自身，再完成二次过户，整个流程耗时不确定，期间可能因债务纠纷中断。

• 无法过户的 “使用权房”：广东南澳农村商业银行挂牌的汕头房源，售价仅 16.1 万元，却明确标注 “因历史权属问题无法办理房产证过户”，使用权限仅到 2055 年，相当于花 16 万买 20 多年租赁权。

• 债权陷阱混淆视听：部分平台标注 “银行直供” 的房源，实际出售的是 “房产债权” 而非房屋本身。购房者拍下后需自行与债务人协商，甚至走司法程序才能收房，风险堪比法拍房。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言：“银行直供房的产权风险比想象中复杂，普通购房者很难摸清所有历史遗留问题，一旦踩坑就是长期维权。”

核心症结二：腾退难如 “攻坚战”，买了房却住不进

 

如果说产权风险是 “隐性雷”，腾退难题就是 “显性坑”，也是购房者最忌惮的痛点：

• “清场自理” 甩锅给买家：兰州农商行 “育才壹品” 的房源，竞买公告明确标注 “清场自理”，房屋内有租户长期占用，银行拒绝介入协调；广东南澳那套 16.1 万元的房源，屋内住着退休老人，银行工作人员直言 “拍下后需自行协商腾退，建议慎重购买”。

• 司法腾退耗时耗力：北京曾有购房者花 500 万买银行直供房，原房主父母拒不腾房，从起诉到强制执行耗时 2 年，期间购房者既要还房贷又要付房租，双重压力下苦不堪言。

• 租赁权优先 “卡脖子”：部分房源存在未到期租约，依据 “买卖不破租赁” 原则，购房者即便过户也无法立即入住，而银行往往不负责解除租约。

低价不香了？还有这些隐性成本劝退